1. Проверка продавца

1. Идентификация продавца
   1. Паспорт. Подозрение может вызвать недавняя выдача паспорта. Лучше, если паспорт выдан до приобритения квартиры.
      Проверка действительности паспорта
      Соответствие подписи в паспорте и в правоустанавливающем документе
      Почистки и исправления в паспорте
      Соответствие фотографии
   2. Документы на квартиру (данные должны соответствовать данным в паспорте)
   3. Иные документы: права и т.д. - дополнительно подтверждают личность продавца
   4. Доверенность - дополнительные риски, связанные с подменой реального продавца и др.
      Проверка действительности доверенности: https://www.reestr-dover.ru/
2. Выявление препятствий для сделки
   1. Наличие психических заболеваний: проверяется по справке из психоневрологического диспансера (только продавец может получить данные справки, выдаются отдельно для каждого места жительства, поэтому следует проверять и по предыдущим местам жительства).
   2. Дееспособность: проверяется по справке из наркологического диспансера (только продавец может получить данные справки, выдаются отдельно для каждого места жительства, поэтому следует проверять и по предыдущим местам жительства). Сомнительный внешний вид, сильно пожилой возраст - не желательны.
   3. Проверка на банкротство. Проверка - по сайту судебных приставов, по картотеке арбитражных дел, в которых указывается банкротное производство, по онлайн-сервисам судебной системы.
      Проверка судебных разбирательств в г.Москве: https://www.mos-gorsud.ru/
      Санкт-Петербургский городской суд
      Новгородский районный суд Новгородской области
      
      Дополнительно:
      СудАкт – это крупнейший интегратор судебных решений любого суда РФ. Поиск возможен по любым реквизитам, в том числе и по фамилии. Фамилию нужно вводить в поле “Текст документа”.
      Мой арбитр – данные по делам всех Федеральных арбитражных судов РФ. Чтобы найти нужное дело на сайте “Мой арбитр”, перейдите в раздел “Картотека дел” или “Банк решений арбитражных судов”. Можно использовать только окошко “Участник дела”, куда ввести фамилию, но если есть возможность, стоит заполнить все поля.
      Решения Санкт-Петербургского городского суда
   4. Проверка на долги. Тяжелое материальное положение может свидетельствовать о предбанкротном состоянии.
      Единый федеральный реестр сведений о банкротстве: должники
      Лучше, когда проверяется полная финансовая история продавца (все долги/кредиты продавца - банки, микрокредиты, потребительские, автокредиты, задолженности по налогам, по решению суда и пр.)
3. Проверка статуса продавца
   1. Семейное положение: находился ли он на момент приобретения в браке. Проверяется по паспорту, если доверенность (не желательно) - по копии всех страниц паспорта. Подозрение вызывает замена паспорта после приобретения квартиры, в нём семейное положение не будет указано. Необходимо нотариално-удостоверенное согласие супруга/супруги.
      Дополнительная проверка: по договору купли-продажи, в котором может быть указано о семейном положении; по выписке из домовой книги.
      Наличие детей может свидетельствовать о том, что продавец состоял в браке.
      Разные фамилии в паспорте и свидетельстве о рождении также могут быть свидетельством того, что продавец состоял в браке.
      Наличие изменения личных данных продавцом (смена Ф.И.О).
      Находился ли кто-либо из нынешних/предыдущих собственников в браке в момент приобретения квартиры (даже если они это отрицают).
   2. В договоре купли-продажи следует обязательно указать об ответственности продавуа в случае сообщения недостоверной информации о наличии каких-либо прав на объект недвижимости со стороны третьих лиц. Обязательно внести в договор пункт о том, что в момент заключения договора он в браке не состоял.
4. Продажа по доверенности (крайне не желательна!)
   1. Проверка действительности: по сайту нотариальной палаты.
   2. Наличие копий всех страниц паспорта продавца
   3. Необходимо требовать увидеть продавца под различными предлогами - вживую или средствами видеосвязи.

2. Проверка объекта

1. Проверка права собственности продавца
   1. Документы, удостоверяющие право собственности. Крайне желательны оригиналы, т.к. дубликаты могут быть получены по поддельному паспорту.
   2. История квартиры - по выписке из ЕГРН:
      1. Срок владения квартирой: чем дольше - тем лучше. Подозрение вызывает покупка незадолго перед продажей.
      2. Количество предыдущих владельцев: чем меньше - тем лучше.
      История перехода права собственности (техн.выписка ЕГРН, ДМЖ, регпакеты).
      Росреестр: Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online Росреестр: Электронные услуги и сервисы
   3. Выписка из домовой книги (актуальная). Обратить внимание, не было ли лиц, которые выписывались из квартиры по решению суда.
      История зарегистрированных в квартире лиц за всю историю (архивка).
   4. Частотв совершения сделок с квартирой: частые сделки, особенно по заниженной цене могут указывать на мошеннические действия.
   5. Использование доверенности: крайне не желательно, т.к. позволяет скрыть многие изъяны.
2. Проверка на наличие обременений: по выписке из ЕГРН, по наличию судебных разбирательств (на сайте районного суда, к подсудности которого относится данная квартира).
   Полная история арестов / запретов / обременений за всю историю.
3. Проверка на наличие прав третьих лиц.
   1. Была ли квартира ранее муниципальной и после приватизированной или выдавалась ли по ордерам: были ли на момент приватизации временно выписаны лица, отбывающие наказание, несовершеннолетние. С таких лиц следует взять нотариальное заявление, что их права не нарушены и они не имеют каких-либо претензий на эту квартиру. Лица, проживавшие, но не участвовавшие в приватизации имеют право пожизненного проживания в квартире. Следует требовать, чтобы все прописанные лица выписались до сделки либо прописать в договоре обязательство по их выписке после заключения.
   2. Полная история юридических лиц, зарегистрированных в квартире (ООО, ИП..) за всю историю.
   3. Полная история выделяемых под эту квартиру субсидий (в т.ч. детские субсидии, маткапитал, субсидии на расширение многодетных семей и прочее).
4. Технические характеристики: сравнение с тех. паспортом на выявление наличия незаконных перепланировок и т.д.
   1. Перепланировки
   2. Скрытые дефекты

3. Проведение сделки

1. Подготовка к проведению сделки
   1. Согласование пунктов договора купли-продажи
   2. Получение согласия третьих лиц (супругов)
   3. Согласование способа расчетов
   4. Выбор банка для проведения расчетов
   5. Согласование времени и даты подписания договора купли-продажи и осуществления сделки
2. Заключение договора купли-продажи
   1. Составление договора купли-продажи в 3-х экземплярах
   2. Начало расчетов
      Для расчетов потребуются: паспорта, деньги
      1. В случае расчетов через банковскую ячейку
         У покупателя должны остаться (в случае расчетов через банковскую ячейку):
         1. Договор аренды ячейки
         2. Ключ от ячейки
         У продавца должен остаться (в случае расчетов через банковскую ячейку):
         1. Договор аренды ячейки
         При возможности лучше использовать ячейку с описью содержимого.
      2. В случае расчетов через аккредитив
         У покупателя должны остаться (в случае расчетов через аккредитив):
         1. Заявление на открытие аккредитива
         У продавца должен остаться (в случае расчетов через аккредитив):
         1. Копия заявление на открытие аккредитива
         Аккредитив, открываемый покупателем, обязательно должен быть безотзывной и покрытый.
3. Регистрация перехода права собственности
   1. Необходимо посетить МФЦ того региона, где приобретается объект
      Предъявляются документы:
      1. Паспорта
      2. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах
      3. Согласия супругов, органов опеки (при необходимости)
      4. Квитанция об оплате госпошлины
      От МФЦ получить: опись
   2. После готовности стороны посещают МФЦ, предъявляют паспорт и опись, получают свой экземпляр договора купли-продажи (должны присутствовать: штамп, подпись, гербовая печать), выписку из ЕГРН
   3. Продавец идёт в банк с полученными документами: паспотром и документами, дающими основание на получение денежных средств (как правило это выписка из ЕГРН и договор купли-продажи).
      Если расчеты производятся через банковскую ячейку, то продавец в присутствии покупателя пишет расписку о получении денежных средств, покупатель в обмен на эту расписку передаёт продавцу ключ от банковской ячейки.
      Если расчеты производятся через аккредитив, продавцу достаточно иметь паспорт, документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя, копию заявления на открытие аккредитивного счета.
4. Передача квартиры
   1. Встреча в обозначенное время в квартире, осмотр квартиры
   2. Передача ключей, паспортов и документов на счетчики, ключи от почты и т.д.
   3. Фиксация показаний счетчиков горячей и холодной воды, электроснабжения в передаточном акте.
   4. Передаточный акт. Рекомендуется указывать в нём, что продавец не имеет никаких претензий к покупателю по порядку расчетов по договору купли-продажи, что все расчеты произведены полностью (даже если есть все расписки). Подписывается передаточный акт после осмотра квартиры.

На что обратить внимание:

1. Во всех подписываемых документах обращать внимание и проверять паспортные данные
2. Во всех документах проверять адрес и кадастровый номер приобретаемой квартиры
3. Исключить варианты, когда продавец пишет расписку в получении средств сразу, но не отдаёт её тотчас же (даже при наличии подписи покупателя). В данном случае нельзя быть уверенным в том, что будет в последствии использована та самая расписка, что написал её именно продавец.
4. Сразу в офисе МФЦ проверять на наличие технических ошибок (правильно ли отражен список документов, переданных сотруднику МФЦ, при получении - проверить правильность фамилий, адреса).

Дополнительная информация

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

На что обратить внимание в договорах уступки права

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1. Документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя.
2. Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя).
3. Нотариально заверенное согласие супруга.
4. Если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя.
5. Договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора).
6. Согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю:

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачётом стоимости выполненных работ в счёт оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда - производится зачёт.